主题

—占有侵害之物权保护与公用设施的私权限制
　- 关键词：占有侵害；排除妨害；公用设施；权利限制

裁判要旨

根据我国《物权法》第二百四十五条的规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求排除妨害、恢复占有。
对于锅炉房等具备公共使用要件属性的动产或不动产，基于公用设施的特殊性，即便属于私人所有，为维护社会公共利益，也可以对其权利行使予以限制。

相关法条

• 《中华人民共和国物权法》第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
• 第七十六条　下列事项由业主共同决定：
  　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
  　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
  　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
  　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
  　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
  　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
• 第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
• 第二百四十五条　占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
  　　占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
• 《物业管理条例》第十一条　下列事项由业主共同决定：
  　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
  　　（二）制定和修改管理规约；
  　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
  　　（五）筹集和使用专项维修资金；
  　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
  　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
• 第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
• 第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

案件索引

一审：北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第61701号（2016年7月8日）
　　二审：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终10514号（2016年11月7日）

基本案情

原告

原告北京市铭泰热力供应有限责任公司（以下简称铭泰热力公司）诉称：铭泰热力公司于2003年开始为国典华园小区提供供暖服务，2007年，国典华园小区业主委员会（以下简称业委会）成立并继续委托铭泰热力公司提供供暖服务，双方依法签署供暖协议。2015年10月18日，北京环春宇投资管理有限公司（以下简称环春宇公司）强行撬开小区锅炉房，非法占据锅炉设施设备，影响了供暖工作。故请求法院判决环春宇公司撤出锅炉房并交还供暖设备设施。

被告

被告环春宇公司辩称：国典华园小区锅炉房属于小区开发商北京国电房地产开发有限公司（以下简称国电公司）所有，2015年7月21日，国电公司与环春宇公司签订供暖运营管理委托书及供暖运营委托管理合同，委托环春宇公司对供暖设备设施进行管理，环春宇公司入场展开供暖工作具有合理依据，不构成侵权。
　　第三人均豪居用（北京）物业管理有限公司（以下简称均豪公司）述称：均豪公司与国电公司签订有《前期物业服务合同》，负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。均豪公司受开发商委托对外与铭泰热力公司签署协议，由铭泰热力公司为小区提供供热服务。2015年11月19日发现小区内供暖公司发生变化，但变化原因未有任何单位来函说明。按照业委会与铭泰热力公司签订的供暖协议，要求铭泰热力公司履行供暖工作，恢复小区供暖秩序。
　　第三人北京国电房地产开发有限公司（以下简称国电公司）述称：国电公司是国典华园小区的开发商。国电公司在2015年7月21日委托环春宇公司为小区提供供暖服务。锅炉房、锅炉等供热设施和管线归国电公司所有，国电公司认为应当按照和环春宇公司的合同履行，由环春宇公司为小区提供供暖服务。

查明

法院经审理查明：2003年8月18日，国电公司与均豪公司签订《国典华园一期前期物业服务合同》，2005年8月3日，双方签订《国典华园二期前期物业服务合同》，国电公司委托均豪公司为国典华园小区提供物业服务，包括对供暖锅炉房的运行、维修、养护和管理。自2004年至2009年期间，均豪公司与铭泰热力公司陆续签订《供暖协议书》3份（含一、二期）、《冬季供暖协议书》4份，均豪公司将供暖系统运行及维护工作委托铭泰热力公司管理，最后一次委托期限至2010年9月30日。此后，国典华园小区业委会成立，并先后两次与铭泰热力公司签订《国典华园一二期供暖运营协议书》，国典华园小区业委会委托铭泰热力公司负责国典华园一二期供暖运营服务。两份协议委托供暖期限分别为2011年10月1日至2016年9月30日、2014年10月1日至2023年9月30日。2010年11月1日，铭泰热力公司领取了北京市供暖运行单位备案登记证[京（朝锅）字第07-011号]，供热区域为国典华园小区。2015年7月21日，国电公司（委托方）与环春宇公司（受托方）签订《供暖运营管理委托书》，约定自2015年7月20日起，国电公司将国典华园小区锅炉房运营管理权委托给环春宇公司，由环春宇公司负责小区锅炉房供暖辖区供热运营管理及供暖费收费等事宜。双方还签订有《国典华园锅炉房供暖运营委托管理合同》。2015年8月21日，环春宇公司向业委会和铭泰热力公司发函告知其将负责供暖工作。2015年10月18日，国电公司组织环春宇公司入驻国典华园小区锅炉房。环春宇公司及国电公司未与铭泰热力公司进行交接。2015年11月19日，均豪公司、业委会共同向铭泰热力公司发函要求铭泰热力公司履行合同职责恢复小区供暖。二审过程中，国电公司提交两份起诉状和北京市朝阳区人民法院诉讼费交款通知书，以证明国电公司已另案起诉北京市朝阳区国典华园小区业主委员会，请求依法确认国典华园一期5号楼和国典华园二期2号楼锅炉房及设备设施的所有权、使用权及相关权益归国电公司所有。环春宇公司主张，因国电公司另案起诉确权，请求本案中止审理。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院于2016年7月8日作出（2015）朝民初字第61701号民事判决：一、北京环春宇投资管理有限公司立即停止在北京市朝阳区安定路12号国典华园小区的供暖行为；二、北京环春宇投资管理有限公司于判决生效后7日内撤出北京市朝阳区安定路12号国典华园小区2号楼和5号楼地下室锅炉房，并向北京市铭泰热力供应有限责任公司交还供暖设备设施。宣判后，环春宇公司提出上诉。北京市第三中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）京03民终10514号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：首先，铭泰热力公司对涉诉锅炉房及供热设施设备的事实占有受法律保护，环春宇公司在未与占有人铭泰热力公司协商达成一致、自愿交接的情况下，强行进驻并占有、使用锅炉房及供热设施设备，应依法承担相应的法律责任。环春宇公司即使主张其依据国电公司之委托，有权占有并使用锅炉房及供热设施设备，亦应当以合法方式，通过合法手段解决双方争议，而不应采取强行进驻的方式。其次，铭泰热力公司基于业委会之委托，依据双方协议所拥有的对于涉诉锅炉房及供热设施的使用权受法律保护。环春宇公司不应以受国电公司委托管理为由，未经法定程序否定铭泰热力公司之权利，并直接以强力进驻的方式侵害铭泰热力公司的权利。最后，锅炉房及供热设施为公用设施，国电公司所声称拥有之所有权亦不足以否定业主的选择权，私有之公共设施不得任意行权。即使本案涉诉锅炉房及供热设施设备确属国电公司所有，基于此物在自身性质及用途上的特殊性，其亦不能任意行使相关所有权的各项权能。国电公司以产权人的名义，以委托管理的方式，在实质上单方确定了业主的供热主体，有害于业主在供暖方面的选择权、磋商权，其行为亦有不当之处。为维护社会公共秩序之安宁有序，维护广大小区业主之权益，一审法院判定环春宇公司构成侵权，并应撤出涉案锅炉房，向铭泰热力公司返还供热设施，其论理虽有部分不当之处，但处理正确，二审法院予以维持。